Αν έχεις ή σκέφτεσαι να βάλεις ακίνητο σε βραχυχρόνια μίσθωση, το 2025 υπάρχουν πολύ συγκεκριμένοι κανόνες για το τι θεωρείται «βραχυχρόνιο», πότε φορολογείσαι ως ιδιώτης και πότε ως επιχείρηση, καθώς και πρόστιμα που ξεκινούν από χιλιάδες ευρώ. Εδώ θα δεις μόνο επιβεβαιωμένα στοιχεία, με πίνακες και παραδείγματα.
Τι Θεωρείται «Βραχυχρόνια Μίσθωση» στη Νομοθεσία
Ως βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού» ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών.
Για να παραμείνεις μέσα στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, επιτρέπεται να παρέχεις μόνο κλινοσκεπάσματα. Αν παρέχεις οποιαδήποτε άλλη υπηρεσία (καθαριότητα κατά τη διαμονή, ασφάλεια, γεύματα), η αντιμετώπιση αλλάζει και μπορεί να θεωρηθεί ότι προσφέρεις υπηρεσίες, όχι απλή μίσθωση.
Πότε Φορολογείσαι ως Ιδιώτης και Πότε ως «Επιχείρηση»
Από 1/1/2024, το πλαίσιο ξεκαθαρίζει ότι φυσικό πρόσωπο που κάνει βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο (2) ακινήτων και τηρεί τους περιορισμούς υπηρεσιών, αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Αντίθετα, από τρία (3) ακίνητα και πάνω ή όταν εκμεταλλεύεται νομικό πρόσωπο, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζεται ΦΠΑ 13% στις σχετικές μισθώσεις.
| Περίπτωση | Φορολογική αντιμετώπιση | ΦΠΑ |
|---|---|---|
| Φυσικό πρόσωπο, έως 2 ακίνητα | Εισόδημα από ακίνητη περιουσία | Όχι |
| Φυσικό πρόσωπο, 3+ ακίνητα | Επιχειρηματική δραστηριότητα | 13% |
| Νομικό πρόσωπο | Επιχειρηματική δραστηριότητα | 13% |
Υποχρεώσεις στην ΑΑΔΕ για Βραχυχρόνια Μίσθωση
Το καθεστώς προβλέπει εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής καθώς και υποβολή «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής».
Η δήλωση υποβάλλεται μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση. Σε περίπτωση ακύρωσης υπάρχει πρόβλεψη για «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (Ακύρωση)».
Διορθώσεις σε δηλώσεις ενός έτους μπορούν να γίνουν μέχρι 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
| Ενέργεια | Προθεσμία |
|---|---|
| Υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής | Έως 20ή του επόμενου μήνα |
| Διορθώσεις δηλώσεων έτους | Έως 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής δήλωσης εισοδήματος |
Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) και Τέλος Παρεπιδημούντων
Το ΤΑΚΚ υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση, βαρύνει τον διαμένοντα και αποδίδεται με ειδική δήλωση συγκεντρωτικά ανά μήνα, μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τον μήνα έκδοσης της απόδειξης.
| Περίοδος | Ποσό ΤΑΚΚ ανά ημέρα |
|---|---|
| Απρίλιος – Οκτώβριος | 8,00€ |
| Νοέμβριος – Μάρτιος | 2,00€ |
Για εκπρόθεσμη δήλωση ΤΑΚΚ ισχύει πρόστιμο 100€ (ιδιώτες), 250€ (απλογραφικά), 500€ (διπλογραφικά) και τόκοι εκπρόθεσμης υποβολής.
Το Τέλος Παρεπιδημούντων (0,5% έως 0,75%) αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας — όχι φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα.
Πρόστιμα ΑΑΔΕ που Συναντάς Πιο Συχνά
| Παράβαση | Πρόστιμο |
|---|---|
| Μη τήρηση προϋποθέσεων καθεστώτος | 50% ακαθάριστων εσόδων, ελάχιστο 5.000€ (διπλασιασμός σε υποτροπή εντός έτους) |
| Εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής | 100€ ανά ακίνητο |
| Εκπρόθεσμη δήλωση ΤΑΚΚ | 100€ (ιδιώτες) / 250€ (απλογραφικά) / 500€ (διπλογραφικά) + τόκοι |
Ειδικοί Περιορισμοί — Δήμος Αθηναίων 2025
Από 1/1/2025 έως 31/12/2025 δεν επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο για ακίνητα στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα Αθηναίων. Για παραβίαση: πρόστιμο 50% των ακαθάριστων εσόδων από 1/1/2025 έως τη διαπίστωση, με ελάχιστο 20.000€. Σε επανάληψη: ελάχιστο 40.000€.
Παράδειγμα Φορολογίας — Ιδιώτης με 1 Ακίνητο
Έστω εισπράττεις 20.000€ από βραχυχρόνια μίσθωση ενός ακινήτου (καθεστώς ιδιώτη):
- Έκπτωση 5% δαπανών: 20.000€ – 1.000€ = 19.000€ φορολογητέο
- Φόρος: 12.000€ × 15% = 1.800€ + 7.000€ × 35% = 2.450€ → Σύνολο: 4.250€
- ΤΑΚΚ Ιουλίου (10 διανυκτερεύσεις): 10 × 8,00€ = 80,00€ (αποδίδεται έως τέλος Αυγούστου)
Σχετικό άρθρο: Φορολογία Εισοδήματος από Ενοίκια: Πόσο Πληρώνω το 2025
Αν κάνεις ή ξεκινάς βραχυχρόνια μίσθωση, η λεπτομέρεια κάνει τη διαφορά: σωστή ένταξη (ιδιώτης ή επιχείρηση), σωστές δηλώσεις, σωστή απόδοση τελών. Επικοινώνησε με Nerally για έλεγχο υποχρεώσεων, φορολογική δήλωση και πλήρη υποστήριξη.
Συχνές Ερωτήσεις
Ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο συγκεκριμένο πλαίσιο αφορά συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 60 ημερών.
Η δήλωση υποβάλλεται μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση.
Για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, το ΤΑΚΚ είναι 8,00€ ανά ημέρα για Απρίλιο έως Οκτώβριο.
Από το 3ο ακίνητο και άνω η αντιμετώπιση μεταφέρεται σε επιχειρηματική δραστηριότητα. Τα νομικά πρόσωπα αντιμετωπίζονται επίσης ως επιχείρηση.
Πρόστιμο 50% των ακαθάριστων εσόδων με ελάχιστο 5.000€ και διπλασιασμός σε υποτροπή εντός έτους.
Το άρθρο γράφτηκε από την ομάδα της Nerally — εξειδικευμένοι λογιστές με βαθιά γνώση του ελληνικού φορολογικού και εργατικού δικαίου. Για ερωτήσεις, επικοινωνήστε μαζί μας.