Αν έχεις ακίνητο σε Airbnb, Booking ή άλλη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, η ΑΑΔΕ λαμβάνει ήδη τα στοιχεία σου αυτόματα. Η ερώτηση δεν είναι «πρέπει να δηλώσω;» αλλά «πώς δηλώνω σωστά;» - και αυτό εξαρτάται από τον αριθμό ακινήτων, τις υπηρεσίες που παρέχεις και το ύψος εισοδήματος.
Τι Θεωρείται Βραχυχρόνια Μίσθωση
Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση επιπλωμένου ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών ανά μίσθωση, χωρίς παροχή υπηρεσιών πέρα από κλινοσκεπάσματα.
Το όριο των 59 ημερών αφορά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης και όχι το σύνολο των ημερών που μπορεί να μισθώνεται το ακίνητο μέσα στο έτος.
Αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα κατά τη διαμονή, γεύματα ή άλλες υπηρεσίες φιλοξενίας, η αντιμετώπιση μπορεί να αλλάξει και να θεωρηθεί ότι προσφέρονται υπηρεσίες, όχι απλή μίσθωση.
Πότε Φορολογείσαι ως Ιδιώτης και Πότε ως Επιχείρηση
| Περίπτωση | Φορολογική αντιμετώπιση | ΦΠΑ | Έναρξη επιτηδεύματος |
|---|---|---|---|
| Φυσικό πρόσωπο με έως 2 ακίνητα/ΑΜΑ, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα | Εισόδημα από ακίνητη περιουσία | Όχι | Δεν απαιτείται |
| Φυσικό πρόσωπο με 3 ή περισσότερα ακίνητα/ΑΜΑ | Επιχειρηματική δραστηριότητα για το σύνολο της δραστηριότητας | 13% | Απαιτείται |
| Παροχή πρόσθετων υπηρεσιών φιλοξενίας | Μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματική δραστηριότητα / παροχή υπηρεσιών | Θέλει έλεγχο | Συνήθως απαιτείται |
| Νομικό πρόσωπο | Επιχειρηματική δραστηριότητα | 13% | Υφίσταται ως επιχείρηση |
Στην πράξη, ο αριθμός των ακινήτων συνδέεται με τους ΑΜΑ που έχουν δηλωθεί, με ειδικούς κανόνες όταν το ίδιο ακίνητο διατίθεται τμηματικά ή ανά δωμάτιο.
Πώς Φορολογούνται τα Εισοδήματα Airbnb 2025
Πού Δηλώνεις - Ε2 και Αυτόματη Διαβίβαση
Τα εισοδήματα βραχυχρόνιας μίσθωσης δηλώνονται στο έντυπο Ε2 (Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων), που υποβάλλεται πριν από το Ε1. Από το 2022, οι πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com, Vrbo κ.λπ.) υποχρεούνται να διαβιβάζουν στην ΑΑΔΕ τα ακαθάριστα έσοδα κάθε ιδιοκτήτη - τα στοιχεία αυτά χρησιμοποιούνται για διασταυρώσεις. Ο φορολογούμενος παραμένει υπεύθυνος για τη σωστή και εμπρόθεσμη δήλωση.
Κλίμακα Φορολόγησης 2025
Για εισοδήματα που αποκτώνται εντός του 2025 (δήλωση 2026), το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση φυσικού προσώπου αντιμετωπίζεται αυτοτελώς ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, μετά αφαίρεση 5% τεκμαρτής δαπάνης. Δεν εκπίπτουν πραγματικά έξοδα (ΔΕΗ, ίντερνετ κ.λπ.).
| Φορολογητέο εισόδημα (μετά αφαίρεση 5%) | Συντελεστής 2025 |
|---|---|
| Έως 12.000€ | 15% |
| 12.001€ - 35.000€ | 35% |
| Πάνω από 35.000€ | 45% |
Παράδειγμα: Ετήσια έσοδα Airbnb 20.000€ → φορολογητέο 19.000€ → φόρος: 12.000€ × 15% = 1.800€ + 7.000€ × 35% = 2.450€ → σύνολο: 4.250€.
Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και ΑΜΑ
Κάθε ακίνητο που διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής μέσω myAADE. Η εγγραφή αποδίδει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε αγγελία σε πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Vrbo κ.λπ.). Πλατφόρμες που φιλοξενούν αγγελίες χωρίς ΑΜΑ αντιμετωπίζουν πρόστιμα.
Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής
Για κάθε ολοκληρωμένη διαμονή υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ. Σε περίπτωση ακύρωσης υποβάλλεται αντίστοιχη δήλωση ακύρωσης.
| Ενέργεια | Προθεσμία |
|---|---|
| Υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής | Έως 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση |
| Τροποποιήσεις δηλώσεων έτους | Έως 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής δήλωσης εισοδήματος |
| Οριστικοποίηση Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής | Έως 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης εισοδήματος |
ΦΠΑ στη Βραχυχρόνια Μίσθωση
Για φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα/ΑΜΑ που δεν παρέχουν πρόσθετες υπηρεσίες, δεν επιβάλλεται ΦΠΑ. Από 3 ακίνητα/ΑΜΑ και άνω ή σε νομικά πρόσωπα, εφαρμόζεται ΦΠΑ 13% και απαιτείται έναρξη επιτηδεύματος.
Ως εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση δηλώνεται το μίσθωμα. Ποσά που εισπράττονται και αποδίδονται για λογαριασμό τρίτων, όπως ΦΠΑ, ΤΑΚΚ ή τέλος παρεπιδημούντων, δεν αποτελούν εισόδημα από μίσθωμα.
ΤΑΚΚ 2025 και Τέλος Παρεπιδημούντων
Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση, βαρύνει τον διαμένοντα, εισπράττεται από τον ιδιοκτήτη με ειδικό στοιχείο και αποδίδεται με μηνιαίες δηλώσεις έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση του ειδικού στοιχείου.
| Κατηγορία ακινήτου | Απρίλιος - Οκτώβριος | Νοέμβριος - Μάρτιος |
|---|---|---|
| Ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης | 8,00€ / ημέρα | 2,00€ / ημέρα |
| Μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. και ειδικές κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων | 15,00€ / ημέρα | 4,00€ / ημέρα |
Για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ισχύουν γενικά τα 8€/2€. Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. ή ειδικές κατηγορίες καταλυμάτων μπορεί να ισχύει 15€/4€ — χρειάζεται έλεγχος της ακριβούς κατηγορίας του ακινήτου.
Το Τέλος Παρεπιδημούντων (0,5% έως 0,75% επί του καθαρού μισθώματος) αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας - δεν ισχύει για φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.
Ειδικοί Περιορισμοί - Δήμος Αθηναίων 2025-2026
Από 1/1/2025 έως 31/12/2026 δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή στο Μητρώο για ακίνητα στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Για ακίνητα που είχαν ήδη εγγραφεί έως 31/12/2024 μπορεί να υπάρχουν ειδικές περιπτώσεις μεταβολής ή επανεγγραφής (π.χ. αλλαγή διαχειριστή) που χρειάζονται έλεγχο ανά περίπτωση.
Πρόστιμα για παραβίαση:
- 1η παράβαση: 50% ακαθάριστων εσόδων από 1/1/2025 έως τη διαπίστωση, ελάχιστο 20.000€
- Επανάληψη: ελάχιστο 40.000€
Νέες Προδιαγραφές Ακινήτων από 1/10/2025
Από 1/10/2025, τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να πληρούν συγκεκριμένες προδιαγραφές. Ενδεικτικά απαιτούνται κύρια χρήση, φυσικός φωτισμός και αερισμός, ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής, σήμανση διαφυγής, φαρμακείο, καθώς και αποδεικτικά μυοκτονίας/απεντόμωσης όπου απαιτούνται.
Ο Ν.5170/2025 προβλέπει αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 5.000€ αν δεν επιτραπεί έλεγχος, αν δεν πληρούται προδιαγραφή ή αν δεν τηρείται η υποχρέωση ενημέρωσης για τον έλεγχο. Το πρόστιμο αυτό είναι ανεξάρτητο από τα λοιπά πρόστιμα εγγραφής/δήλωσης.
Πρόστιμα και Κυρώσεις
| Παράβαση | Πρόστιμο |
|---|---|
| Μη εγγραφή στο Μητρώο / μη αναγραφή ΑΜΑ ή αντίστοιχου αριθμού στην αγγελία | 50% ακαθάριστων εσόδων, ελάχιστο 5.000€ |
| Μη τήρηση προδιαγραφών ακινήτου / μη συνεργασία σε έλεγχο | Αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 5.000€ (Ν.5170/2025) |
| Εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής | 100€ ανά παράβαση, με ειδικές εξαιρέσεις όπου προβλέπονται |
| Εκπρόθεσμη δήλωση ΤΑΚΚ | 100€ / 250€ / 500€ ανάλογα με κατηγορία βιβλίων + τόκοι |
| Νέα εγγραφή Αθήνα 1ο-2ο-3ο Διαμέρισμα (2025-2026) | 50% εσόδων, ελάχιστο 20.000€ - σε επανάληψη ελάχιστο 40.000€ |
Παράδειγμα Πλήρους Υπολογισμού
Έστω ιδιώτης με 1 ακίνητο, ετήσια έσοδα 20.000€ και 10 διανυκτερεύσεις τον Ιούλιο:
| Στάδιο | Ποσό |
|---|---|
| Ακαθάριστα έσοδα | 20.000€ |
| Αφαίρεση 5% τεκμαρτής δαπάνης | -1.000€ |
| Φορολογητέο εισόδημα | 19.000€ |
| Φόρος: 12.000€ × 15% | 1.800€ |
| Φόρος: 7.000€ × 35% | 2.450€ |
| Σύνολο φόρου εισοδήματος | 4.250€ |
| ΤΑΚΚ Ιουλίου (10 × 8€, εισπράττεται από ενοικιαστή) | 80€ - αποδίδεται έως τέλος Αυγούστου |
Για λόγους απλοποίησης, στο παράδειγμα ΤΑΚΚ υπολογίζονται μόνο 10 διανυκτερεύσεις Ιουλίου. Στην πράξη, το ΤΑΚΚ υπολογίζεται για κάθε ημερήσια χρήση μέσα στο έτος.
Αν το ίδιο εισόδημα προέρχεται από φυσικό πρόσωπο με 3 ή περισσότερα ακίνητα/ΑΜΑ, η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική για το σύνολό της — όχι μόνο για το τρίτο ακίνητο: απαιτείται έναρξη, εφαρμόζεται ΦΠΑ 13% και το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματικό. Για νομικά πρόσωπα ισχύει διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση.
Σχετικό: Φορολογία ενοικίων 2025 - κλίμακα, παραδείγματα και calculator
Σχετικό: Φορολογία ενοικίων 2026 - νέα κλίμακα και calculator
Σχετικό: Κίνητρα μακροχρόνιας μίσθωσης: 36 μήνες αφορολόγητα
Κάνεις ή ξεκινάς βραχυχρόνια μίσθωση; Επικοινώνησε με τη Nerally για να ελέγξουμε αν ανήκεις στο καθεστώς ιδιώτη ή επιχείρησης, αν υπάγεσαι σε ΦΠΑ/τέλος παρεπιδημούντων, αν οι δηλώσεις και οι ΑΜΑ είναι σωστά και αν το ακίνητο καλύπτει τις προδιαγραφές του 2025.
Συχνές Ερωτήσεις
Στο έντυπο Ε2 (Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων), που υποβάλλεται πριν από το Ε1. Οι πλατφόρμες διαβιβάζουν στοιχεία στην ΑΑΔΕ για διασταυρώσεις - ο φορολογούμενος παραμένει υπεύθυνος για τη σωστή και εμπρόθεσμη δήλωση.
Αν έχεις έως 2 ακίνητα ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος και δεν παρέχεις πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα, δεν χρειάζεσαι έναρξη. Αν έχεις 3 ή περισσότερα ή παρέχεις πρόσθετες υπηρεσίες, ναι.
Ο νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% ισχύει για εισοδήματα που αποκτώνται από 1/1/2026. Για εισοδήματα του 2025 (δήλωση 2026) εφαρμόζεται η κλίμακα 15%-35%-45%.
Για εισοδήματα που φορολογούνται ως ακίνητη περιουσία, δεν εκπίπτουν πραγματικά έξοδα - εφαρμόζεται μόνο η τεκμαρτή αφαίρεση 5%. Αν θεωρηθεί επιχειρηματική δραστηριότητα, τότε εκπίπτουν πραγματικά έξοδα.
Για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ισχύει γενικά 8€ ανά ημέρα Απρίλιο-Οκτώβριο, 2€ Νοέμβριο-Μάρτιο. Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. ή ειδικές κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων μπορεί να ισχύει 15€/4€ — χρειάζεται έλεγχος της ακριβούς κατηγορίας.
Πρόστιμο 50% των ακαθάριστων εσόδων με ελάχιστο 5.000€ και διπλασιασμός σε υποτροπή εντός έτους. Για μη τήρηση προδιαγραφών ακινήτου ή μη συνεργασία σε έλεγχο: αυτοτελές πρόστιμο 5.000€ (Ν.5170/2025). Για εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ισχύει πρόστιμο 100€ ανά ακίνητο.
Το άρθρο γράφτηκε από την ομάδα της Nerally — εξειδικευμένοι λογιστές με βαθιά γνώση του ελληνικού φορολογικού και εργατικού δικαίου.