Φορολογία Ενοικίων 2026: Νέα Κλίμακα 15%-25%-35%-45% & Υπολογισμός Φόρου

Αν εισπράττεις ενοίκια, ο φόρος δεν υπολογίζεται αυθαίρετα. Υπάρχει συγκεκριμένη κλίμακα, έκπτωση 5% και ειδικοί κανόνες ανάλογα με το είδος της μίσθωσης. Από το 2026, η κλίμακα άλλαξε - προς όφελος κυρίως των ιδιοκτητών με φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια πάνω από 12.000€.

Τι Ακριβώς Φορολογείται - Μίσθωση, Υπεκμίσθωση, Δωρεάν Παραχώρηση

Ο νόμος (άρθρο 39 Ν.4172/2013) ορίζει ότι «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» είναι κάθε τι που προκύπτει από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων.

Σημείωση για υπεκμίσθωση: Το φορολογητέο ποσό δεν υπολογίζεται απλά ως «ακαθάριστα έσοδα × 95%». Λαμβάνεται υπόψη και το μίσθωμα που καταβάλλει ο υπεκμισθωτής στον αρχικό εκμισθωτή, γι’ αυτό χρειάζεται ξεχωριστός έλεγχος.

Η Έκπτωση 5% - Πώς Βρίσκεις το Φορολογητέο

Για κανονικές μισθώσεις φυσικών προσώπων εκπίπτει αυτόματα 5% επί των ακαθάριστων εσόδων ως τεκμαρτή δαπάνη για επισκευές και συντήρηση. Δεν χρειάζονται αποδείξεις.

Τύπος: Φορολογητέο εισόδημα = Ακαθάριστα μισθώματα × 95%

Παράδειγμα: Ακαθάριστα ενοίκια 18.000€ → Φορολογητέο: 18.000 × 95% = 17.100€

Η Νέα Κλίμακα Φορολόγησης Ενοικίων 2026

Με τον Ν.5246/2025, από 1/1/2026 η κλίμακα αποκτά τέσσερα κλιμάκια - αντί τριών που ίσχυαν για τα εισοδήματα του 2025:

Διαφορά από 2025: Στα εισοδήματα 2025 το 35% ξεκινούσε από τα 12.001€. Στα εισοδήματα 2026 υπάρχει ενδιάμεσο κλιμάκιο 25% για 12.001–24.000€ και το ανώτατο κλιμάκιο 45% ξεκινά από τα 36.001€. Αποτέλεσμα: ιδιοκτήτες με φορολογητέο εισόδημα πάνω από 12.000€ πληρώνουν λιγότερο, με το μέγιστο όφελος να φτάνει τα 1.300€ όταν το φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια υπερβαίνει τις 36.000€.

Η κλίμακα εφαρμόζεται στο φορολογητέο εισόδημα (μετά την έκπτωση 5%), όχι στο ακαθάριστο.

Παραδείγματα Υπολογισμού Φόρου

Παράδειγμα Α — Ακαθάριστα ενοίκια 10.000€

Παράδειγμα Β — Ακαθάριστα ενοίκια 20.000€

Παράδειγμα Γ — Ακαθάριστα ενοίκια 30.000€

Παράδειγμα Δ — Ακαθάριστα ενοίκια 50.000€

Πόσο Λιγότερο Πληρώνεις σε Σχέση με το 2025

Το νέο κλιμάκιο 25% και η αναμόρφωση της κλίμακας ωφελούν ιδιοκτήτες με φορολογητέο εισόδημα πάνω από 12.000€, με μεγαλύτερη διαφορά κυρίως στη μεσαία ζώνη εισοδημάτων (12.001–36.000€).

Τα ποσά υπολογίζονται αφού πρώτα αφαιρεθεί η αυτόματη έκπτωση 5%, δηλαδή πάνω στο φορολογητέο εισόδημα και όχι στα ακαθάριστα ενοίκια. Το μέγιστο όφελος φτάνει τα 1.300€ όταν το φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια υπερβαίνει τις 36.000€.

Ιδιώτης vs Εταιρεία - Τι Συμφέρει Περισσότερο το 2026

Η κλίμακα που περιγράφεται παραπάνω αφορά αποκλειστικά φυσικά πρόσωπα. Αν τα ενοίκια εισπράττει εταιρεία (ΙΚΕ, ΑΕ, ΕΠΕ), η φορολογία είναι εντελώς διαφορετική:

Ο φόρος μερισμάτων 5% εφαρμόζεται μόνο αν τα κέρδη διανεμηθούν στους εταίρους/μετόχους και δεν έχει υπολογιστεί στο παρακάτω παράδειγμα.

Παράδειγμα ΙΚΕ με ενοίκια 30.000€:

Η προκαταβολή 80% δεν χάνεται - συμψηφίζεται το επόμενο έτος. Ωστόσο, αυξάνει σημαντικά την ταμειακή επιβάρυνση του πρώτου έτους. Το παράδειγμα θεωρεί μηδενικές εκπιπτόμενες δαπάνες για λόγους απλοποίησης και δεν περιλαμβάνει πιθανό φόρο μερισμάτων σε περίπτωση διανομής κερδών.

Η σύγκριση είναι ενδεικτική. Σε εταιρική μορφή μπορεί να υπάρχουν πραγματικές εκπιπτόμενες δαπάνες, διαφορετικός τρόπος αξιοποίησης του ακινήτου ή άλλοι επιχειρηματικοί λόγοι που αλλάζουν την τελική εικόνα.

Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής 3,6%

Από 1 Δεκεμβρίου 2024, το χαρτόσημο καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε από το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής (Ν.5135/2024). Ο συντελεστής παρέμεινε 3,6%.

Παράδειγμα: Επαγγελματική μίσθωση 15.000€/έτος → Ψηφιακό Τέλος: 15.000 × 3,6% = 540€ επιπλέον.

Τι Γίνεται αν ο Ενοικιαστής Δεν Πληρώνει

Αν ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει το ενοίκιο, τα ποσά μπορούν να μη συνυπολογιστούν στο φορολογητέο εισόδημά σου, εφόσον ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία. Χρειάζεσαι δικαστική ενέργεια (διαταγή πληρωμής, αγωγή, δικαστική απόφαση) και ηλεκτρονική αίτηση στο myAADE με το έντυπο Ε411 πριν την υποβολή δήλωσης.

Αν τελικά εισπράξεις τα χρήματα, φορολογείσαι εκείνο το έτος που τα εισπράττεις.

Πλήρης βήμα-βήμα οδηγός για ανείσπρακτα ενοίκια

Κενό Σπίτι ή Πρώην Airbnb; Αφορολόγητα Ενοίκια για 36 Μήνες

Αν είχες ακίνητο κενό ή αποκλειστικά σε βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) και υπέγραψες σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης τουλάχιστον 3 ετών εντός της περιόδου που ορίζει η ισχύουσα διάταξη, το εισόδημα από τα ενοίκια των πρώτων 36 μηνών μπορεί να απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος, εφόσον πληρούνται όλες οι ειδικές προϋποθέσεις της διάταξης. Οι χρονικές και λοιπές προϋποθέσεις έχουν διαμορφωθεί με τον Ν.5246/2025 - ισχύει και για το 2026.

Αναλυτικές προϋποθέσεις, ποιοι χάνουν την απαλλαγή και πώς να τη διατηρήσεις

Πού Δηλώνονται τα Ενοίκια του 2026 - Ε2 και Δήλωση 2027

Τα ενοίκια που εισπράττονται μέσα στο 2026 δηλώνονται στο έντυπο Ε2 της φορολογικής δήλωσης που θα υποβληθεί το 2027. Το Ε2 συμπληρώνεται πριν από το Ε1 και περιλαμβάνει τα στοιχεία του ακινήτου, το είδος της μίσθωσης, τον μισθωτή και τα ποσά που εισπράχθηκαν ή θεωρούνται εισόδημα. Τα συνολικά ποσά μεταφέρονται αυτόματα στο Ε1 (πίνακας εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία), από όπου υπολογίζεται ο φόρος.

Βραχυχρόνια Μίσθωση Airbnb - Γιατί Θέλει Ξεχωριστό Έλεγχο

Τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες αντιμετωπίζονται, κατά κανόνα, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογούνται με την ίδια κλίμακα. Αν όμως παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από κλινοσκεπάσματα ή υπάρχει επιχειρηματική εκμετάλλευση, ο φορολογικός χειρισμός μπορεί να αλλάξει.

Πλήρης ανάλυση βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb 2025

Σχετικό: Φορολογία ενοικίων 2025 - ισχύουσα κλίμακα για εισοδήματα εισπραχθέντα εντός 2025

Ενοικιάζεις ακίνητο και θέλεις να ξέρεις ακριβώς τι φόρο θα πληρώσεις το 2026; Επικοινώνησε με τη Nerally για υπολογισμό, φορολογική καθοδήγηση και υποστήριξη δηλώσεων.