Αν έχεις σπίτι που το κρατάς κενό ή το νοικιάζεις μέσω Airbnb, μπορείς να το νοικιάσεις μακροχρόνια και να απαλλαγείς από φόρο εισοδήματος για τα πρώτα 3 χρόνια, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις. Το μέτρο εξαγγέλθηκε στη ΔΕΘ 2024, ενώ με το άρθρο 9 του Ν.5246/2025 επεκτάθηκαν και βελτιώθηκαν οι όροι του.
Βασική αρχή: Η απαλλαγή ισχύει για 36 μήνες που ξεκινούν από τον πρώτο μήνα μετά τον μήνα σύναψης της σύμβασης μίσθωσης. Το εισόδημα από τα ενοίκια αυτής της περιόδου απαλλάσσεται από φόρο εισοδήματος, εφόσον πληρούνται και διατηρούνται όλες οι προϋποθέσεις.
Οι Κοινές Προϋποθέσεις για Όλες τις Περιπτώσεις
| Προϋπόθεση | Τι ισχύει |
|---|---|
| Επιφάνεια κατοικίας | Έως 120 τ.μ. κύριων χώρων, με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πάνω από τα δύο, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους της διάταξης |
| Είδος σύμβασης | Μίσθωση για χρήση κατοικίας - γενικά διάρκεια τουλάχιστον 3 ετών. Ειδικά για ορισμένες κατηγορίες υπαλλήλων δημόσιου τομέα μπορεί να αρκεί μίσθωση τουλάχιστον 6 συνεχόμενων μηνών, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις |
| Περίοδος υπογραφής σύμβασης | Από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2026 |
| Αποδεδειγμένο ιστορικό | Προκύπτει από εμπρόθεσμες δηλώσεις των κρίσιμων ετών. Μεταγενέστερες τροποποιητικές δηλώσεις δεν αρκούν για να δημιουργήσουν εκ των υστέρων δικαίωμα απαλλαγής |
| Δικαιούχοι | Μόνο φυσικά πρόσωπα (εκμισθωτές) |
| Μητρώο Βραχυχρόνιας | Κατά την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, το ακίνητο δεν πρέπει να είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής — ως διάθεση για βραχυχρόνια θεωρείται και η εγγραφή ή επανεγγραφή μετά από διακοπή ΑΜΑ |
Για απλό αναγνώστη: αν η μίσθωση έγινε ή θα γίνει μέσα στο διάστημα 8/9/2024–31/12/2026, αξίζει να ελεγχθεί για ένταξη. Η τελική κρίση όμως γίνεται με βάση το έτος σύναψης, τα προηγούμενα φορολογικά έτη και τις οδηγίες ΑΑΔΕ.
Περίπτωση Α: Κενές Κατοικίες
Αν το ακίνητο ήταν κενό για τουλάχιστον 3 χρόνια, δικαιούσαι την απαλλαγή. Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί ως κενό στο Ε2 για τα τρία φορολογικά έτη πριν από τη σύναψη της μακροχρόνιας μίσθωσης:
- Για μίσθωση εντός 2025: κενό στα φ.ε. 2022, 2023 και 2024
- Για μίσθωση εντός 2026: κατά κανόνα ελέγχονται τα φ.ε. 2023, 2024 και 2025, με επιβεβαίωση βάσει των οδηγιών ΑΑΔΕ
Εναλλακτικά, το ακίνητο δεν πρέπει να έχει δηλωθεί καθόλου ως μισθωμένο, κύρια/δευτερεύουσα κατοικία, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο στα έντυπα Ε1 και Ε2 των κρίσιμων ετών, και να μην έχει υποβληθεί δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης, έως την έναρξή της.
Κτίρια που άλλαξαν χρήση από επαγγελματική σε κατοικία εντάσσονται επίσης, εφόσον δεν είχαν δηλωθεί ως κατοικίες ή μισθωμένα στα προηγούμενα έτη.
Περίπτωση Β: Πρώην Airbnb (Βραχυχρόνια Μίσθωση)
Αν το ακίνητο χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, δικαιούσαι την απαλλαγή. Το κρίσιμο φορολογικό έτος εξαρτάται από το πότε καταρτίζεται η μακροχρόνια σύμβαση:
- Για μίσθωση εντός 2025: το ακίνητο πρέπει να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φ.ε. 2024
- Για μίσθωση εντός 2026: κατά κανόνα ελέγχεται το φ.ε. 2025, με επιβεβαίωση βάσει των οδηγιών ΑΑΔΕ
Κατά το έτος της μακροχρόνιας μίσθωσης και έως την έναρξή της, δεν πρέπει να έχει υποβληθεί άλλη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μακροχρόνιας μίσθωσης για το ακίνητο. Αν για το ίδιο διάστημα υπήρχε βραχυχρόνια μίσθωση, αυτή πρέπει να έχει δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.
Σχετικό: Βραχυχρόνια Μίσθωση Airbnb 2025: φορολογία, όρια και πρόστιμα
Ειδική Περίπτωση: 6μηνες Μισθώσεις σε Γιατρούς, Νοσηλευτές, Εκπαιδευτικούς και Ένστολους
Κατ’ εξαίρεση, η απαλλαγή μπορεί να ισχύει και όταν το ακίνητο μισθώνεται για τουλάχιστον 6 συνεχόμενους μήνες σε συγκεκριμένες κατηγορίες μισθωτών: ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό σε φορείς Γενικής Κυβέρνησης, εκπαιδευτικούς δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολο προσωπικό Ενόπλων Δυνάμεων και Σωμάτων Ασφαλείας. Η ιδιότητα του μισθωτή πρέπει να αποδεικνύεται με βεβαίωση της υπηρεσίας του. Η ειδική αυτή πρόβλεψη του Ν.5246/2025 απευθύνεται σε περιπτώσεις όπου η φύση της εργασίας δεν επιτρέπει τριετή δέσμευση στον ίδιο τόπο.
Πότε Χάνεται η Φοροαπαλλαγή
| Γεγονός | Τι συμβαίνει με την απαλλαγή |
|---|---|
| Το ακίνητο κενωθεί (φύγει ο ενοικιαστής και δεν μπαίνει νέος) | Παύει από το φ.ε. που κενώνεται - όχι αναδρομικά |
| Το ακίνητο διατεθεί ξανά για βραχυχρόνια μίσθωση | Χάνεται αναδρομικά από το 1ο έτος - επιστροφή φόρου |
| Ο μισθωτής αποχωρεί πρόωρα εκούσια και το ακίνητο δεν επαναμισθωθεί σύμφωνα με τη διάταξη | Η απαλλαγή παύει για το υπόλοιπο διάστημα |
Αν το ακίνητο κενωθεί μέσα στην τριετία, η απαλλαγή παύει από το φορολογικό έτος που κενώνεται. Μπορεί όμως να συνεχιστεί για το υπολειπόμενο διάστημα, εφόσον το ακίνητο κενωθεί μία φορά και επαναμισθωθεί εμπρόθεσμα, σύμφωνα με τον ειδικό κανόνα της διάταξης. Αν κενωθεί ξανά και από τον δεύτερο ενοικιαστή, η απαλλαγή παύει για το υπόλοιπο διάστημα.
Ποιοι Δεν Εντάσσονται
- Νομικά πρόσωπα (εκμισθωτές): Η ρύθμιση αφορά αποκλειστικά φυσικά πρόσωπα.
- Ακίνητα που υπερβαίνουν το όριο επιφάνειας της διάταξης: Αφού ληφθούν υπόψη τυχόν προσαυξήσεις λόγω εξαρτώμενων τέκνων του μισθωτή πάνω από τα δύο.
- Μισθώσεις για επαγγελματική χρήση: Μόνο κατοικίες που εκμισθώνονται για χρήση κατοικίας εντάσσονται.
- Ακίνητα που δεν πληρούν το ιστορικό κενότητας/βραχυχρόνιας μίσθωσης: Αν το ακίνητο δηλωνόταν ως κύρια/δευτερεύουσα κατοικία, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή μισθωμένο κατά τα κρίσιμα έτη, δεν πληροί τις προϋποθέσεις.
- Συμβάσεις που δεν εμπίπτουν στο χρονικό πλαίσιο της ισχύουσας διάταξης, όπως εφαρμόζεται ανά φορολογικό έτος, δεν εντάσσονται.
Τι Ισχύει για Κληρονόμους
Σε μεταβιβάσεις λόγω κληρονομιάς ή δωρεάς μπορεί να λαμβάνεται υπόψη και το ιστορικό του προηγούμενου ιδιοκτήτη, εφόσον αυτό αποδεικνύεται από τις σχετικές δηλώσεις. Επειδή πρόκειται για ειδική περίπτωση, χρειάζεται έλεγχος τίτλων και φορολογικών δηλώσεων πριν από οποιαδήποτε αξιοποίηση.
Πώς Δηλώνεται η Απαλλαγή στο Ε1
Στη δήλωση εισοδήματος, το απαλλασσόμενο εισόδημα μεταφέρεται στους ειδικούς κωδικούς 119-120 του Ε1, εφόσον έχουν συμπληρωθεί σωστά τα στοιχεία στο Ε2 και πληρούνται οι προϋποθέσεις.
Σχετικό: Φορολογία ενοικίων 2025 - κλίμακα, παραδείγματα και calculator
Σχετικό: Φορολογία ενοικίων 2026 - νέα κλίμακα και calculator
Σχετικό: Ανείσπρακτα ενοίκια: πώς αποφεύγεις τον φόρο
Έχεις κενό σπίτι ή πρώην Airbnb και θέλεις να δεις αν μπαίνει στη φοροαπαλλαγή; Επικοινώνησε με τη Nerally για έλεγχο Ε1/Ε2 προηγούμενων ετών, έλεγχο ΑΜΑ και βραχυχρόνιας μίσθωσης, σωστή δήλωση μισθωτηρίου και εκτίμηση του φόρου που μπορείς να γλιτώσεις.
Συχνές Ερωτήσεις
Μόνο κατοικίες που εκμισθώνονται για χρήση κατοικίας. Επαγγελματικές μισθώσεις δεν εντάσσονται.
Αν για τα κρίσιμα προηγούμενα φορολογικά έτη το ακίνητο είχε δηλωθεί ως κύρια κατοικία, δεν καλύπτει το κριτήριο της κενότητας. Για μίσθωση εντός 2025 ελέγχονται τα φ.ε. 2022, 2023 και 2024. Για μίσθωση άλλου έτους ελέγχονται τα αντίστοιχα προηγούμενα έτη.
Αν ο ενοικιαστής αποβληθεί ή φύγει πρόωρα, η απαλλαγή μπορεί να συνεχιστεί για το υπολειπόμενο διάστημα, εφόσον το ακίνητο επαναμισθωθεί εμπρόθεσμα σύμφωνα με τον ειδικό κανόνα της διάταξης. Αν κενωθεί ξανά και από τον δεύτερο ενοικιαστή, η απαλλαγή παύει για το υπόλοιπο διάστημα. Υπάρχουν οδηγίες ΑΑΔΕ για τη δήλωση, αλλά σε περιπτώσεις πρόωρης αποχώρησης, αποβολής και επαναμίσθωσης χρειάζεται προσεκτικός έλεγχος της διάταξης και, όπου απαιτείται, νομική συμβουλή.
Ναι, εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις. Με τον Ν.5246/2025, στη ρύθμιση εντάσσονται μισθώσεις κύριας κατοικίας που συνάπτονται από 8/9/2024 έως και 31/12/2026.
Με ενοίκιο 500€/μήνα, τα 36 μήνες αντιστοιχούν σε 18.000€ εισόδημα που μπορεί να απαλλαγεί από φόρο, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις. Το πραγματικό φορολογικό όφελος εξαρτάται από τη συνολική κλίμακα εισοδήματος από ενοίκια του ιδιοκτήτη.
Το άρθρο γράφτηκε από την ομάδα της Nerally — εξειδικευμένοι λογιστές με βαθιά γνώση του ελληνικού φορολογικού και εργατικού δικαίου.