Αν ο ενοικιαστής σου σταμάτησε να πληρώνει, βρίσκεσαι σε μια από τις πιο άδικες φορολογικές καταστάσεις: δεν εισέπραξες ενοίκιο, αλλά κινδυνεύεις να πληρώσεις φόρο γι’ αυτό. Υπάρχει διαδικασία ώστε τα ανείσπρακτα μισθώματα να μη συνυπολογιστούν στο φορολογητέο εισόδημά σου - αρκεί να γίνουν εγκαίρως οι προβλεπόμενες ενέργειες.
Σημαντικό: Δεν πρόκειται για οριστική απαλλαγή φόρου. Αν τα ανείσπρακτα ποσά εισπραχθούν αργότερα, φορολογούνται στο έτος είσπραξης.
Η Βασική Αρχή: Πότε Δεν Φορολογείσαι
Σύμφωνα με το άρθρο 39 παρ. 4 του Ν.4172/2013, εισοδήματα από μισθώματα που δεν εισπράχθηκαν δεν συνυπολογίζονται στο εισόδημά σου - αλλά μόνο αν πληρούνται δύο βασικές προϋποθέσεις:
- Υπάρχει μία από τις προβλεπόμενες δικαστικές ενέργειες εναντίον του μισθωτή
- Τα ανείσπρακτα έχουν δηλωθεί σωστά στη φορολογική δήλωση
Μια υπεύθυνη δήλωση ότι «δεν εισέπραξα» δεν αρκεί. Χρειάζεται αποδεδειγμένη νομική ενέργεια.
Ποιες Ενέργειες Γίνονται Δεκτές από την ΑΑΔΕ
| Νομική ενέργεια | Αρκεί; |
|---|---|
| Εκδοθείσα διαταγή πληρωμής | Ναι |
| Εκδοθείσα διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου | Ναι |
| Δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων | Ναι |
| Ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης, με αποδεικτικό επίδοσης | Ναι |
| Πίνακας αναγγελίας χρεών, σε περίπτωση πτώχευσης μισθωτή | Ναι (ειδική περίπτωση) |
| Απλή εξώδικη δήλωση/επιστολή στον ενοικιαστή | Όχι |
| Μήνυση/ποινική διαδικασία | Όχι |
Αρκεί Εξώδικο για Ανείσπρακτα Ενοίκια;
Όχι. Το εξώδικο μπορεί να είναι χρήσιμο ως νομική κίνηση, αλλά για τη φορολογική διαδικασία των ανείσπρακτων μισθωμάτων δεν αρκεί από μόνο του. Χρειάζεται ένα από τα προβλεπόμενα δικαστικά έγγραφα: διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου, δικαστική απόφαση ή ασκηθείσα αγωγή αποβολής/επιδίκασης μισθωμάτων με αποδεικτικό επίδοσης.
Τι Ισχύει για Ανείσπρακτα Μετά τη Λήξη Μίσθωσης
Αν η μίσθωση έχει λήξει ή λυθεί και ο ενοικιαστής εξακολουθεί να χρωστά για το διάστημα μετά τη λήξη, τα ποσά αυτά θεωρούνται αποζημίωση χρήσης και όχι μισθώματα.
Τα ποσά αποζημίωσης χρήσης δεν αντιμετωπίζονται αυτομάτως ως ανείσπρακτα μισθώματα του άρθρου 39 παρ. 4. Πριν δηλωθούν, χρειάζεται ξεχωριστός φορολογικός και νομικός έλεγχος.
Βήμα-Βήμα - Τι Κάνεις
Βήμα 1: Κάνε τη δικαστική ενέργεια (διαταγή, αγωγή κ.λπ.) πριν λήξει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης.
Βήμα 2: Συγκέντρωσε τα δικαιολογητικά: έντυπο Ε411 + ένα από τα προβλεπόμενα έγγραφα, όπως δικαστική απόφαση, διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή ασκηθείσα αγωγή. Αν έχεις επιλέξει αγωγή, χρειάζεται και αποδεικτικό επίδοσης στον ενοικιαστή.
Βήμα 3: Υπόβαλε ηλεκτρονική αίτηση μέσω myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», επιλέγοντας τη σχετική διαδικασία για τη δήλωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση/υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας - πριν υποβάλεις τη φορολογική δήλωση.
Βήμα 4: Στη φορολογική δήλωση, δήλωσε τα ανείσπρακτα στη σχετική στήλη/ένδειξη του Ε2 για ανείσπρακτα εισοδήματα, σύμφωνα με το έντυπο του εκάστοτε φορολογικού έτους. Τα ποσά μεταφέρονται σε ειδικό κωδικό του Ε1.
Βήμα 5: Αν τελικά εισπράξεις τα χρήματα (π.χ. μετά από εκτέλεση), φορολογείσαι εκείνο το έτος, στο ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκε.
Δικαιολογητικά Ηλεκτρονικής Αίτησης myAADE
| Δικαιολογητικό | Υποχρεωτικό; |
|---|---|
| Έντυπο Ε411 / δήλωση ανείσπρακτων — υποβάλλεται μέσω myAADE, εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου» | Ναι |
| Ξεχωριστή τεκμηρίωση ανά ακίνητο και μισθωτή, ώστε να συμφωνεί με τα ποσά του Ε2 | Συνήθως απαιτείται |
| Δικαστική απόφαση / διαταγή πληρωμής / διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου / ασκηθείσα αγωγή | Ναι (ένα εκ των παραπάνω) |
| Αποδεικτικό επίδοσης αγωγής στον εναγόμενο (αν επελέγη αγωγή) | Ναι |
| Πίνακας αναγγελίας χρεών (αν πτωχευμένος ενοικιαστής) | Αν εφαρμόζεται |
| Έκθεση αποβολής + υπ. δήλωση μη είσπραξης | Αν εφαρμόζεται |
Αν δεν μπορεί να γίνει ψηφιακή υποβολή, τα δικαιολογητικά αποστέλλονται ταχυδρομικά (συστημένη) ή κατατίθενται αυτοπροσώπως στο αρμόδιο ΚΕΦΟΔΕ.
Ποιοι Δεν Μπορούν να Δηλώσουν Ανείσπρακτα
- Νομικά πρόσωπα (ΙΚΕ, ΑΕ κ.λπ.) - η ρύθμιση αφορά μόνο φυσικά πρόσωπα. Τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες ακολουθούν διαφορετικούς κανόνες λογιστικής και φορολογικής αναγνώρισης απαιτήσεων και δεν εντάσσονται στη συγκεκριμένη διαδικασία Ε411.
- Ποσά που δεν αποτελούν μισθώματα εκμίσθωσης/υπεκμίσθωσης του άρθρου 39, όπως απαιτήσεις αποζημίωσης χρήσης μετά τη λήξη ή λύση της μίσθωσης, χρειάζονται διαφορετικό χειρισμό.
- Περιπτώσεις όπου το εισόδημα δεν εντάσσεται στην κατηγορία εισοδήματος από ακίνητη περιουσία του άρθρου 39, αλλά σε άλλη κατηγορία (π.χ. επιχειρηματική εκμίσθωση αιθουσών εκδηλώσεων, τουριστική εκμετάλλευση κ.λπ.)
Πότε Φορολογούνται αν Πληρωθούν Αργότερα;
Αν τα ανείσπρακτα μισθώματα εισπραχθούν σε μεταγενέστερο έτος, φορολογούνται στο έτος που εισπράχθηκαν, ακόμη κι αν αφορούν παλαιότερες χρήσεις. Η αναγνώριση ως ανείσπρακτα σε ένα έτος δεν σημαίνει οριστική φοροαπαλλαγή — σημαίνει αναβολή φορολόγησης έως ότου εισπραχθούν.
Τι Ισχύει για Κληρονόμους
Αν κληρονόμησες ακίνητο με ανείσπρακτα μισθώματα, μπορείς να τα δηλώσεις εφόσον προσκομιστεί ένα από τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά του άρθρου 39 παρ. 4 και τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού δικαιώματος. Αν δεν είχε γίνει ήδη δικαστική ενέργεια από τον κληρονομούμενο, χρειάζεται άμεσος έλεγχος με νομικό σύμβουλο.
Σχετικό: Φορολογία ενοικίων 2025 - κλίμακα, παραδείγματα και calculator
Σχετικό: Φορολογία ενοικίων 2026 - νέα κλίμακα και calculator
Σχετικό: Κίνητρα μακροχρόνιας μίσθωσης: φοροαπαλλαγή 36 μηνών
Η Nerally παρέχει φοροτεχνική και λογιστική υποστήριξη για τη σωστή φορολογική δήλωση των ανείσπρακτων μισθωμάτων και την οργάνωση των δικαιολογητικών. Δεν παρέχουμε νομικές υπηρεσίες· για αγωγές, διαταγές πληρωμής, αποβολή μισθωτή ή λοιπές δικαστικές ενέργειες απαιτείται συνεργασία με δικηγόρο/νομικό σύμβουλο.
Έχεις ενοικιαστή που δεν πληρώνει; Επικοινώνησε με τη Nerally για τον φορολογικό χειρισμό, τα δικαιολογητικά και τα επόμενα βήματα.
Συχνές Ερωτήσεις
Ναι, υπάρχει σοβαρός κίνδυνος να φορολογηθείς κανονικά. Για να μη συνυπολογιστούν τα ανείσπρακτα μισθώματα στο εισόδημά σου, πρέπει να υπάρχει μία από τις προβλεπόμενες δικαστικές ενέργειες και τα σχετικά δικαιολογητικά. Η ρύθμιση αφορά φυσικά πρόσωπα με εισόδημα από εκμίσθωση/υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας.
Η αίτηση στο myAADE πρέπει να υποβληθεί το αργότερο έως την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης του αντίστοιχου έτους. Η δικαστική ενέργεια πρέπει να έχει γίνει πριν από αυτή την ημερομηνία.
Μπορεί να αρκεί η ασκηθείσα αγωγή, χωρίς να έχει εκδοθεί ακόμη δικαστική απόφαση, εφόσον αφορά αποβολή ή επιδίκαση μισθωμάτων και έχει επιδοθεί στον ενοικιαστή. Χρειάζεται και το αποδεικτικό επίδοσης. Εναλλακτικά γίνονται δεκτές εκδοθείσα διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση.
Φορολογείσαι το έτος που τα εισπράττεις, στο ποσό που πραγματικά έλαβες. Αν εισπράξεις ληξιπρόθεσμα ενοίκια παλαιότερων ετών, φορολογούνται στο έτος που εισπράχθηκαν, στο ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκε.
Ναι. Ο ενοικιαστής μπορεί να είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Αυτό που έχει σημασία είναι ο εκμισθωτής να είναι φυσικό πρόσωπο.
Το άρθρο γράφτηκε από την ομάδα της Nerally — εξειδικευμένοι λογιστές με βαθιά γνώση του ελληνικού φορολογικού και εργατικού δικαίου.