Αν εισπράττεις ενοίκια, ο φόρος δεν υπολογίζεται αυθαίρετα. Υπάρχει συγκεκριμένη κλίμακα, συγκεκριμένος τρόπος υπολογισμού του φορολογητέου ποσού και διαφορετικοί κανόνες ανάλογα με το αν το εισόδημα εισπράττεται από φυσικό πρόσωπο ή εταιρεία. Παρακάτω θα το δεις βήμα προς βήμα, με αριθμούς.
Μίσθωση, Υπεκμίσθωση, Δωρεάν Παραχώρηση - Τι Φορολογείται
| Περίπτωση | Τι δηλώνεις | Φορολογητέο |
|---|---|---|
| Κανονική εκμίσθωση (κατοικία / επαγγελματική) | Ακαθάριστο ενοίκιο στο Ε2 | Ακαθάριστο × 95% (έκπτωση 5%) |
| Υπεκμίσθωση (νοικιάζεις χώρο και τον υπεκμισθώνεις) | Έσοδα υπεκμίσθωσης στο Ε2 | Ειδικός υπολογισμός: λαμβάνεται υπόψη και το μίσθωμα που καταβάλλεται στον αρχικό εκμισθωτή (χρειάζεται έλεγχος) |
| Δωρεάν παραχώρηση σε τρίτους (μη συγγενείς) | Τεκμαρτό εισόδημα 3% αντικειμενικής αξίας | Χρειάζεται έλεγχος του τεκμαρτού εισοδήματος και των εκπτώσεων/απαλλαγών |
| Δωρεάν παραχώρηση κύριας κατοικίας έως 200 τ.μ. σε ανιόντες/κατιόντες | Δηλώνεται - αλλά μηδενικό τεκμαρτό | 0€ - πλήρης απαλλαγή |
| Ιδιοχρησιμοποίηση | Χρειάζεται ξεχωριστός φορολογικός χειρισμός | Σε ορισμένες περιπτώσεις τεκμαίρεται εισόδημα 3% επί της αντικειμενικής αξίας - δεν αντιμετωπίζεται πάντα ως 0€ |
Σημείωση για υπεκμίσθωση: Το φορολογητέο ποσό δεν υπολογίζεται πάντα ως «ακαθάριστα × 95%», γιατί εκπίπτει και το μίσθωμα που καταβάλλει ο υπεκμισθωτής στον αρχικό εκμισθωτή. Ο ακριβής υπολογισμός χρειάζεται έλεγχο ανά περίπτωση.
Πώς Βρίσκεις το Φορολογητέο Εισόδημα
Για φυσικά πρόσωπα που ενοικιάζουν κανονικά, εκπίπτει αυτόματα 5% επί των ακαθάριστων εσόδων ως τεκμαρτή δαπάνη για επισκευές και συντήρηση. Δεν χρειάζεσαι αποδείξεις.
Τύπος: Φορολογητέο εισόδημα = Ακαθάριστα μισθώματα × 95%
Παράδειγμα: Ακαθάριστα ενοίκια 12.000€ → Έκπτωση 5%: 600€ → Φορολογητέο: 11.400€
Κλίμακα Φορολόγησης Ενοικίων 2025
| Φορολογητέο εισόδημα (μετά αφαίρεση 5%) | Συντελεστής |
|---|---|
| Έως 12.000€ | 15% |
| 12.001€ – 35.000€ | 35% |
| Πάνω από 35.000€ | 45% |
Στα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία φυσικών προσώπων δεν επιβάλλεται προκαταβολή φόρου.
Παραδείγματα Φόρου με Πραγματικά Ποσά
Παράδειγμα Α: Ακαθάριστα ενοίκια 10.000€
| Βήμα | Ποσό |
|---|---|
| Ακαθάριστα ενοίκια | 10.000€ |
| Έκπτωση 5% | 500€ |
| Φορολογητέο εισόδημα | 9.500€ |
| Φόρος 15% × 9.500€ | 1.425€ |
Παράδειγμα Β: Ακαθάριστα ενοίκια 20.000€
| Βήμα | Ποσό |
|---|---|
| Ακαθάριστα ενοίκια | 20.000€ |
| Έκπτωση 5% | 1.000€ |
| Φορολογητέο εισόδημα | 19.000€ |
| Κλιμάκιο 1: 12.000€ × 15% | 1.800€ |
| Κλιμάκιο 2: 7.000€ × 35% | 2.450€ |
| Σύνολο φόρου | 4.250€ |
Παράδειγμα Γ: Ακαθάριστα ενοίκια 50.000€
| Βήμα | Ποσό |
|---|---|
| Ακαθάριστα ενοίκια | 50.000€ |
| Έκπτωση 5% | 2.500€ |
| Φορολογητέο εισόδημα | 47.500€ |
| Κλιμάκιο 1: 12.000€ × 15% | 1.800€ |
| Κλιμάκιο 2: 23.000€ × 35% | 8.050€ |
| Κλιμάκιο 3: 12.500€ × 45% | 5.625€ |
| Σύνολο φόρου | 15.475€ |
Υπολογιστής Φόρου Ενοικίων 2025
Εισόδημα που εισπράχθηκε εντός 2025 — δήλωση 2026 (κλίμακα 15%/35%/45%)
Βάσει Ν.4172/2013. Ενδεικτικά αποτελέσματα - για επίσημη χρήση συμβουλευτείτε λογιστή.
Γρήγορος Πίνακας Αναφοράς - Φόρος 2025
| Ακαθάριστα ενοίκια | Φορολογητέο (μετά 5%) | Φόρος |
|---|---|---|
| 10.000€ | 9.500€ | 1.425€ |
| 15.000€ | 14.250€ | 2.588€ |
| 20.000€ | 19.000€ | 4.250€ |
| 30.000€ | 28.500€ | 7.575€ |
| 50.000€ | 47.500€ | 15.475€ |
Ιδιώτης vs Εταιρεία - Τι Πρέπει να Προσέξεις
| Μορφή | Φόρος | Προκαταβολή |
|---|---|---|
| Φυσικό πρόσωπο | Κλίμακα 15%–45% | Δεν εφαρμόζεται |
| Κεφαλαιουχική εταιρεία (ΑΕ, ΕΠΕ, ΙΚΕ) | 22% (ενιαίος) | 80% επί του φόρου |
Στην εταιρεία δεν εφαρμόζεται η αυτόματη έκπτωση 5% που ισχύει για τα φυσικά πρόσωπα. Ωστόσο, η εταιρεία μπορεί να εκπέσει πραγματικές δαπάνες (αποσβέσεις, επισκευές κ.ά.), εφόσον πληρούνται οι φορολογικές προϋποθέσεις.
Παράδειγμα ΙΚΕ με 30.000€ ενοίκια:
- Φόρος: 30.000€ × 22% = 6.600€
- Προκαταβολή 80%: 6.600€ × 80% = 5.280€
- Σύνολο πληρωτέο στο εκκαθαριστικό: 11.880€
Συνολικός φόρος φυσικού προσώπου για 30.000€ ακαθάριστα ενοίκια το 2025: 7.575€. Στην ΙΚΕ, το ποσό που εμφανίζεται στο εκκαθαριστικό είναι υψηλότερο λόγω της προκαταβολής φόρου, η οποία όμως συμψηφίζεται στο επόμενο έτος.
Το συμφέρον της εταιρικής μορφής εξαρτάται από πολλούς παράγοντες: την αξία των πραγματικών δαπανών, την προκαταβολή που δεσμεύει ταμειακά ρευστότητα, και τον τρόπο διανομής των κερδών (μέρισμα με επιπλέον 5% φόρο). Χρειάζεται υπολογισμός ανά περίπτωση.
Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής 3,6%
Από 1 Δεκεμβρίου 2024, το χαρτόσημο καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε από το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής (Ν.5135/2024). Ο συντελεστής παρέμεινε 3,6%.
| Είδος μίσθωσης | Ψηφιακό Τέλος | Υπόχρεος |
|---|---|---|
| Κατοικίες - παντός είδους | Δεν επιβάλλεται | - |
| Επαγγελματικές μισθώσεις (χωρίς ΦΠΑ) | 3,6% επί μισθώματος | Εκμισθωτής (η τελική επιβάρυνση μπορεί να καθορίζεται από τη μισθωτική συμφωνία) |
| Επαγγελματικές μισθώσεις με επιλογή υπαγωγής σε ΦΠΑ | Δεν επιβάλλεται | - |
Παράδειγμα: Επαγγελματική μίσθωση 12.000€/έτος → Ψηφιακό Τέλος: 12.000€ × 3,6% = 432€ επιπλέον.
Τι Γίνεται αν ο Ενοικιαστής Δεν Πληρώνει
Αν ο ενοικιαστής σου δεν πληρώνει, τα ποσά μπορούν να μη συνυπολογιστούν στο φορολογητέο εισόδημά σου, εφόσον ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία. Απαιτείται δικαστική ενέργεια (διαταγή πληρωμής, αγωγή ή δικαστική απόφαση) και υποβολή αίτησης στο myAADE με το έντυπο Ε411 — πάντως έως την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης.
Χωρίς αυτή τη διαδικασία, τα ποσά δεν αντιμετωπίζονται ως ανείσπρακτα για σκοπούς δήλωσης και υπάρχει κίνδυνος να φορολογηθούν κανονικά.
Πλήρης βήμα-βήμα οδηγός για ανείσπρακτα ενοίκια
Κενό Σπίτι ή Πρώην Airbnb; Αφορολόγητα Ενοίκια για 3 Χρόνια
Αν είχες ακίνητο κενό ή αποκλειστικά σε βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) και υπέγραψες ή υπογράψεις μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 3 ετών μεταξύ 8/9/2024 και 31/12/2026, τα ενοίκια των πρώτων 36 μηνών μπορεί να είναι αφορολόγητα, εφόσον πληρούνται όλες οι ειδικές προϋποθέσεις της διάταξης (Ν.5246/2025). Η απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα και κατοικίες έως 120 τ.μ., με τυχόν προσαυξήσεις επιφάνειας για εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή όπου προβλέπεται.
Αναλυτικές προϋποθέσεις και πότε χάνεται η απαλλαγή
Πού Δηλώνονται τα Ενοίκια - Ε2 και Ε1
Τα εισοδήματα από ενοίκια δηλώνονται σε δύο έντυπα:
Ε2 — Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων: Εδώ καταχωρείς κάθε ακίνητο ξεχωριστά με το ακαθάριστο μίσθωμα που εισπράχθηκε, τα στοιχεία του μισθωτή και το είδος της μίσθωσης. Υποβάλλεται πριν ή ταυτόχρονα με τη δήλωση φόρου εισοδήματος.
Ε1 — Δήλωση Φόρου Εισοδήματος: Το σύνολο των εσόδων από το Ε2 μεταφέρεται αυτόματα στον πίνακα εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία. Από εδώ υπολογίζεται ο φόρος βάσει της κλίμακας.
Αν έχεις εισόδημα από υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση, η καταχώριση στο Ε2 έχει ιδιαιτερότητες και πρέπει να ελέγχεται ανά περίπτωση.
Τι Αλλάζει από τα Εισοδήματα 2026
Από 1/1/2026 εφαρμόζεται νέα κλίμακα τεσσάρων κλιμακίων με ενδιάμεσο 25% (Ν.5246/2025), που ωφελεί ιδιοκτήτες με φορολογητέο εισόδημα πάνω από 12.000€. Για τα εισοδήματα 2025 (δήλωση 2026) εξακολουθεί να ισχύει η παλαιά τριβάθμια κλίμακα.
Πλήρης ανάλυση φορολογίας ενοικίων 2026 με calculator
Σχετικό: Βραχυχρόνια Μίσθωση Airbnb 2025 — Φορολογία, Δηλώσεις και Όρια
Έχεις ενοίκια σε ένα ή περισσότερα ακίνητα και θέλεις να ξέρεις ακριβώς τι φόρο θα πληρώσεις, αν σε συμφέρει φυσικό πρόσωπο ή εταιρεία και πώς να αποφύγεις λάθη στη δήλωση; Επικοινώνησε με τη Nerally για έλεγχο μισθώσεων, υποστήριξη δηλώσεων και πλήρη φορολογική καθοδήγηση.
Συχνές Ερωτήσεις
15% έως 12.000€ φορολογητέο εισόδημα, 35% για 12.001–35.000€ και 45% για το υπερβάλλον. Η κλίμακα εφαρμόζεται μετά την αφαίρεση του 5%.
Στις κανονικές μισθώσεις φυσικών προσώπων εφαρμόζεται αυτόματα έκπτωση 5%. Στη δωρεάν παραχώρηση προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα 3% επί της αντικειμενικής αξίας, εκτός από τις ειδικές απαλλαγές, και ο ακριβής χειρισμός πρέπει να ελέγχεται ανά περίπτωση.
Όχι. Στα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία δεν επιβάλλεται προκαταβολή φόρου για φυσικά πρόσωπα.
Για κεφαλαιουχικές εταιρείες (ΑΕ, ΕΠΕ, ΙΚΕ) ισχύει συντελεστής 22% και προκαταβολή 80% επί του φόρου. Η τελική σύγκριση με φυσικό πρόσωπο εξαρτάται από εκπιπτόμενες δαπάνες, αποσβέσεις και πιθανή διανομή κερδών.
Ναι. Νέα κλίμακα (15%-25%-35%-45%) εφαρμόζεται για εισοδήματα από 1/1/2026. Το ενδιάμεσο 25% και η αναμόρφωση της κλίμακας μειώνουν τον φόρο για ιδιοκτήτες με φορολογητέο εισόδημα πάνω από 12.000€.
Τα ανείσπρακτα ενοίκια μπορούν να μη συνυπολογιστούν στο φορολογητέο εισόδημα, εφόσον έχει γίνει η προβλεπόμενη δικαστική ενέργεια και έχει υποβληθεί αίτηση στο myAADE με το Ε411 πριν την υποβολή της δήλωσης.
Από 1 Δεκεμβρίου 2024, αντικατέστησε το χαρτόσημο. Επιβάλλεται 3,6% επί του μισθώματος αποκλειστικά σε επαγγελματικές μισθώσεις χωρίς ΦΠΑ. Για κατοικίες: μηδέν.
Το άρθρο γράφτηκε από την ομάδα της Nerally — εξειδικευμένοι λογιστές με βαθιά γνώση του ελληνικού φορολογικού και εργατικού δικαίου.