Αν έχεις ακίνητο σε ενοίκιο — είτε μακροχρόνια μίσθωση είτε Airbnb — οφείλεις να δηλώσεις τα εισοδήματά σου στην εφορία μέσω του εντύπου Ε2. Παρακάτω η πλήρης εικόνα για τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2025.
Πώς Δηλώνονται τα Εισοδήματα από Ενοίκια
Τα εισοδήματα από ακίνητα δηλώνονται στο έντυπο Ε2 (Αναλυτική Κατάσταση Μισθωμάτων Ακίνητης Περιουσίας), το οποίο υποβάλλεται πριν από το βασικό έντυπο Ε1. Το Ε2 υποχρεούνται να υποβάλουν περίπου 3,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων.
Για το 2025, τα εισοδήματα από μακροχρόνιες και βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι προσυμπληρωμένα από την ΑΑΔΕ βάσει των μισθωτηρίων συμβολαίων και των πλατφορμών (Airbnb, Booking κ.λπ.). Ο φορολογούμενος μπορεί να τα τροποποιήσει αν διαπιστώσει αποκλίσεις.
Κλίμακα Φορολόγησης Ενοικίων 2025
Το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται αυτοτελώς, αφού πρώτα αφαιρεθεί ποσοστό 5% ως τεκμαρτή δαπάνη για επισκευή και συντήρηση:
| Καθαρό εισόδημα (μετά αφαίρεση 5%) | Φορολογικός συντελεστής |
|---|---|
| Έως 12.000€ | 15% |
| 12.001€ – 35.000€ | 35% |
| Πάνω από 35.000€ | 45% |
Σημαντικό: Η νέα φορολογική κλίμακα με ενδιάμεσο συντελεστή 25% που θεσπίστηκε με τον Ν.5246/2025 ισχύει για εισοδήματα που αποκτώνται από 1/1/2026 — δεν εφαρμόζεται στη δήλωση 2026 για εισοδήματα του 2025.
Παράδειγμα Υπολογισμού
Ιδιοκτήτης με ετήσιο εισόδημα ενοικίων 18.000€:
| Βήμα | Ποσό |
|---|---|
| Ακαθάριστο εισόδημα | 18.000€ |
| Αφαίρεση 5% (τεκμαρτή δαπάνη) | - 900€ |
| Καθαρό φορολογητέο εισόδημα | 17.100€ |
| Φόρος 15% επί 12.000€ | 1.800€ |
| Φόρος 35% επί 5.100€ | 1.785€ |
| Σύνολο φόρου | 3.585€ |
Airbnb και Βραχυχρόνιες Μισθώσεις
Τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb, Booking κ.λπ.) εμφανίζονται αυτόματα στο Ε2 βάσει των δεδομένων που διαβιβάζουν οι πλατφόρμες στην ΑΑΔΕ. Φορολογούνται με τους ίδιους συντελεστές (15%-45%). Οι ιδιοκτήτες οφείλουν να διασταυρώσουν τα ποσά πριν την οριστική υποβολή.
Ανείσπρακτα Ενοίκια: Πώς Αποφεύγεις τον Φόρο
Αν ο ενοικιαστής δεν πλήρωσε, τα ποσά θεωρούνται κανονικά φορολογητέα εκτός αν υποβάλεις ξεχωριστά το έντυπο Ε411 μέσω της εφαρμογής «Τα αιτήματά μου» στο myAADE, με τα απαραίτητα δικαστικά έγγραφα (διαταγή πληρωμής, αγωγή, δικαστική απόφαση). Χωρίς αυτή τη διαδικασία, τα ποσά φορολογούνται ακόμα κι αν δεν εισπράχθηκαν ποτέ.
Νέες Φοροαπαλλαγές 2025 — Κενά Ακίνητα σε Μακροχρόνια Μίσθωση
Ο Ν.5246/2025 θέσπισε τριετή φοροαπαλλαγή για ιδιοκτήτες που διέθεσαν εντός του 2025 κενά ακίνητα ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια μίσθωση. Οι σχετικοί νέοι κωδικοί (64, 65, 66, 67) στο έντυπο Ε2 αφορούν αυτές τις κατηγορίες.
Συχνές Ερωτήσεις
Μετά την αφαίρεση του 5%: 9.500€ × 15% = 1.425€ ετήσιο φόρο.
Ναι, υποχρεωτικά. Οι πλατφόρμες διαβιβάζουν τα στοιχεία απευθείας στην ΑΑΔΕ, που τα προσυμπληρώνει αυτόματα στο Ε2 σου.
Χωρίς δικαστικά έγγραφα, το ποσό φορολογείται κανονικά. Πρέπει να υποβάλεις έντυπο Ε411 με δικαστικά αποδεικτικά για να εξαιρεθεί από τον φόρο.
Όχι. Ο νέος συντελεστής 25% (Ν.5246/2025) ισχύει για εισοδήματα που αποκτώνται από 1/1/2026 και μετά. Για τα εισοδήματα του 2025 ισχύει η παλαιά κλίμακα 15%-35%-45%.
Πριν από το Ε1. Η συνολική προθεσμία υποβολής είναι 15 Ιουλίου 2026. Το Ε2 υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω myAADE.
Το άρθρο γράφτηκε από την ομάδα της Nerally — εξειδικευμένοι λογιστές με βαθιά γνώση του ελληνικού φορολογικού και εργατικού δικαίου. Για ερωτήσεις, επικοινωνήστε μαζί μας.