Πολλές οικογένειες επιλέγουν να μεταβιβάσουν ακίνητο σε τέκνο με γονική παροχή ή δωρεά. Η διαδικασία είναι νόμιμη, συνηθισμένη — και έχει σημαντικά φορολογικά πλεονεκτήματα σε σχέση με τη μεταθανάτια κληρονομιά.
Ποια Είναι η Διαφορά: Γονική Παροχή vs Δωρεά vs Κληρονομιά
| Τρόπος μεταβίβασης | Φόρος | Αφορολόγητο |
|---|---|---|
| Γονική παροχή (από γονέα σε τέκνο) | 10% επί αξίας που υπερβαίνει το αφορολόγητο | 800.000€ ανά γονέα-τέκνο |
| Δωρεά (από παρόχους Α’ κατηγορίας) | 10% | 800.000€ ανά δωρητή-δωρεοδόχο |
| Κληρονομιά (Α’ κατηγορία - τέκνα) | 1%–10% κλιμακωτά | 150.000€ ανά κληρονόμο |
Για αξία ακινήτου έως 800.000€, η γονική παροχή μεταξύ γονέα και τέκνου είναι αφορολόγητη. Η κληρονομιά για το ίδιο ποσό έχει κλιμακωτό φόρο — αρκετά υψηλότερο.
Πώς Υπολογίζεται ο Φόρος Γονικής Παροχής
Βάση φορολόγησης είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου (όχι η αγοραία τιμή). Ο φόρος επιβάλλεται μόνο για το ποσό που υπερβαίνει το αφορολόγητο των 800.000€.
| Υπερβάλλον ποσό | Φορολογικός συντελεστής |
|---|---|
| 0 – 800.000€ | Αφορολόγητο |
| Πάνω από 800.000€ | 10% |
Παράδειγμα 1: Γονική παροχή ακινήτου αντικειμενικής αξίας 250.000€: Φόρος = 0€ (κάτω από αφορολόγητο 800.000€).
Παράδειγμα 2: Γονική παροχή αντικειμενικής αξίας 1.000.000€: Φόρος = (1.000.000€ - 800.000€) × 10% = 20.000€.
Το Αφορολόγητο Αφορά κάθε Γονέα Ξεχωριστά
Κάθε γονέας έχει ξεχωριστό αφορολόγητο 800.000€ ανά τέκνο. Άρα δύο γονείς μπορούν να παρέχουν συνολικά έως 1.600.000€ αφορολόγητα σε κάθε τέκνο. Επιπλέον, το αφορολόγητο είναι ανά τέκνο — 3 τέκνα σημαίνει 3 × 800.000€ = 2.400.000€ αφορολόγητο ανά γονέα.
Διαδικασία — Τι Χρειάζεται
- Συμβολαιογραφικό έγγραφο (γονική παροχή/δωρεά ακινήτου γίνεται πάντα με συμβόλαιο)
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ τελευταίου έτους
- Τίτλοι κυριότητας ακινήτου
- Βεβαίωση μηδενικής οφειλής ΕΝΦΙΑ ή/και φορολογική ενημερότητα
- Αίτηση υποβολής δήλωσης φόρου γονικής παροχής στη ΔΟΥ
- Πλήρης ταυτοποίηση γονέων και τέκνου
Κόστος Συμβολαίου Γονικής Παροχής
| Δαπάνη | Εκτιμώμενο κόστος |
|---|---|
| Αμοιβή συμβολαιογράφου | ~0,5%–1% επί αντικειμενικής αξίας |
| Εγγραφή στο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο | ~0,5%–0,6% |
| Δικηγόρος (αν επιλεγεί) | Προαιρετικός |
| Φόρος γονικής παροχής | 0€ (αν αξία < 800.000€ ανά γονέα) |
Επίπτωση στον ΕΝΦΙΑ
Μετά τη μεταβίβαση, το ακίνητο μεταφέρεται στα στοιχεία του τέκνου. Υποβάλλεται δήλωση Ε9 για να αποτυπωθεί η αλλαγή. Ο ΕΝΦΙΑ από το επόμενο έτος βαρύνει το τέκνο.
Συχνές Ερωτήσεις
Ναι, αλλά η αξία που μεταβιβάζεται μειώνεται κατά το υπόλοιπο του δανείου εφόσον το τέκνο αναλαμβάνει την εξόφλησή του. Το κομμάτι του δανείου φορολογείται ως ανταλλαγή, όχι ως γονική παροχή.
Ναι, υποχρεωτικά. Η γονική παροχή ακινήτου γίνεται πάντα με συμβολαιογραφικό έγγραφο και εγγραφή στο Κτηματολόγιο.
Ναι, αλλά επειδή το τέκνο είναι ανήλικο, στο συμβόλαιο ενεργούν ως νόμιμοι εκπρόσωποί του οι γονείς του. Απαιτείται δικαστική άδεια σε ορισμένες περιπτώσεις.
Εξαρτάται από τη δομή που επιλέγεις. Μπορείς να μεταβιβάσεις πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα (κρατώντας επικαρπία), ή οποιοδήποτε ποσοστό.
Η υποβολή δήλωσης ΕΝΦΙΑ είναι προαπαιτούμενο. Χωρίς πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ τελευταίου έτους δεν μπορεί να γίνει συμβόλαιο.
Το άρθρο γράφτηκε από την ομάδα της Nerally — εξειδικευμένοι λογιστές με βαθιά γνώση του ελληνικού φορολογικού και εργατικού δικαίου.