Αν σκέφτεσαι να ανακαινίσεις το σπίτι σου ή ένα επαγγελματικό χώρο, η εφορία μπορεί να σε βοηθήσει να πληρώσεις μέρος του κόστους — αρκεί να ακολουθήσεις τους σωστούς κανόνες. Το μέτρο παρατάθηκε με τον Ν.5217/2025 έως και 31 Δεκεμβρίου 2026.
Τι Είναι η Έκπτωση Φόρου για Ανακαίνιση
Σύμφωνα με το άρθρο 39Β του ΚΦΕ (ΚΥΑ Α.1197/2024 και Α.1153/2025), φυσικά πρόσωπα που πραγματοποιούν δαπάνες ανακαίνισης κτιρίου εντός 2024–2026 δικαιούνται έκπτωση φόρου εισοδήματος ίση με το 100% της δαπάνης — κατανεμημένη ισόποσα σε 5 χρόνια.
Αν ξοδέψεις 10.000€ το 2025, εξοικονομείς 2.000€ φόρο κάθε χρόνο από το 2026 έως το 2030. Αν ξοδέψεις 16.000€ (ανώτατο), εξοικονομείς 3.200€/έτος.
Ανώτατα Όρια και Παραδείγματα
| Δαπάνη ανακαίνισης | Ετήσια έκπτωση φόρου | Για 5 χρόνια |
|---|---|---|
| 3.000€ | 600€/έτος | 3.000€ |
| 5.000€ | 1.000€/έτος | 5.000€ |
| 8.000€ | 1.600€/έτος | 8.000€ |
| 10.000€ | 2.000€/έτος | 10.000€ |
| 15.000€ | 3.000€/έτος | 15.000€ |
| 16.000€ (MAX) | 3.200€/έτος | 16.000€ |
| 20.000€ | 3.200€/έτος (κόπηκε στα 16.000€) | 16.000€ |
Σημαντικό: Το ανώτατο συνολικό όριο είναι 16.000€ για όλα τα έτη εφαρμογής (2024, 2025, 2026) αθροιστικά. Αν ανακαίνισες το 2024 και δαπάνησες 10.000€, το υπόλοιπο είναι 6.000€.
Τι Δαπάνες Επιλέγονται
- Εργασίες ανακαίνισης, επισκευής, αποκατάστασης κτιρίου
- Ενεργειακή αναβάθμιση (μόνωση, νέα κουφώματα, ηλιακοί, αντλία θερμότητας)
- Λειτουργική αναβάθμιση (εγκαταστάσεις, ηλεκτρολογικά, υδραυλικά)
- Αισθητική αναβάθμιση (βαφές, πλακάκια, δάπεδα)
- Αντικατάσταση ανελκυστήρα
- Δαπάνες για αγορά υλικών — αλλά μόνο έως το 1/3 του ποσού των υπηρεσιών
Τι ΔΕΝ Επιλέγεται
- Δαπάνες ένταξης σε «Ανακαινίζω», «Εξοικονομώ» ή άλλα επιδοτούμενα προγράμματα
- Δαπάνες που εκπίπτουν ως επαγγελματικές (π.χ. για ακίνητο-έδρα επιχείρησης στα βιβλία)
- Συστήματα θέρμανσης με πετρέλαιο ή φυσικό αέριο (από 1/1/2025)
- Δαπάνες χωρίς τιμολόγιο ή αδιαβίβαστες στο myDATA
- Πληρωμές σε μετρητά — υποχρεωτική η ηλεκτρονική εξόφληση
Προϋποθέσεις για να Κερδίσεις την Έκπτωση
- Ηλεκτρονική πληρωμή: Όλες οι δαπάνες πρέπει να εξοφλούνται με ηλεκτρονικό χρήμα (κάρτα, e-banking). Μετρητά αποκλείουν από την έκπτωση.
- Τιμολόγιο διαβιβασμένο στο myDATA: Ο εργολάβος/κατάστημα πρέπει να έχει εκδώσει παραστατικό και να το έχει διαβιβάσει. Χωρίς διαβίβαση, η δαπάνη δεν αναγνωρίζεται.
- Εταιρεία με έδρα στην Ελλάδα: Οι υπηρεσίες πρέπει να παρέχονται από επιχειρήσεις με φορολογική κατοικία ή μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα.
- Ακίνητο στην Ελλάδα: Ισχύει για ακίνητα οποιασδήποτε χρήσης (κατοικία, επαγγελματικό), εφόσον δεν υπάγονται σε επιχειρηματική δαπάνη.
Πώς Δηλώνεται στη Φορολογική Δήλωση
Οι δαπάνες ανακαίνισης εμφανίζονται αυτόματα προσυμπληρωμένες στο έντυπο Ε1 (πίνακας εκπτώσεων), εφόσον τα τιμολόγια έχουν διαβιβαστεί στο myDATA και η εξόφληση ήταν ηλεκτρονική.
Παράδειγμα: Εξοδεύεις 10.000€ για ανακαίνιση το 2025, φόρος εισοδήματος 2025 = 3.000€. Ετήσια έκπτωση = 2.000€. Πληρώνεις μόνο 1.000€.
Συχνές Ερωτήσεις
Ναι, εφόσον δεν εκπίπτει ήδη ως επαγγελματική δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα ενοικίων. Αν το ακίνητο είναι σε συνιδιοκτησία, το ανώτατο όριο και η μείωση φόρου προσαρμόζονται βάσει ποσοστού κυριότητας.
Αν ο φόρος σου είναι μικρότερος από την ετήσια έκπτωση, μειώνεται στο μηδέν αλλά το υπόλοιπο ποσό δεν μεταφέρεται σε επόμενο έτος — χάνεται.
Ναι. Κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται την έκπτωση αναλογικά με το ποσοστό κυριότητάς του, με ανώτατο όριο τα 16.000€ αθροιστικά για όλα τα έτη.
Όχι — εκτός από το να πληρώνεις ηλεκτρονικά και να ζητάς τιμολόγιο. Η ΑΑΔΕ συλλέγει αυτόματα τα στοιχεία μέσω myDATA και τα εμφανίζει στο Ε1.
Αναγνωρίζεται μόνο έως το 1/3 του ποσού των αμοιβών για υπηρεσίες. Αν οι αμοιβές εργολάβου είναι 6.000€, τα υλικά αναγνωρίζονται έως 2.000€.
Το άρθρο γράφτηκε από την ομάδα της Nerally — εξειδικευμένοι λογιστές με βαθιά γνώση του ελληνικού φορολογικού και εργατικού δικαίου.