Αποφάσισες να αγοράσεις σπίτι. Εκτός από το τίμημα που συμφώνησες με τον πωλητή, υπάρχει ένα σύνολο επιπλέον δαπανών που πρέπει να έχεις υπολογίσει. Παρακάτω αναλύουμε όλα τα κόστη βήμα-βήμα.
Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου — Ο Μεγαλύτερος Επιπλέον Φόρος
Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) είναι 3% επί της αξίας μεταβίβασης (τιμήματος ή αντικειμενικής αξίας, όποια είναι μεγαλύτερη). Καταβάλλεται από τον αγοραστή πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου.
Παράδειγμα: Αγορά διαμερίσματος 150.000€, αντικειμενική αξία 120.000€. Βάση φορολόγησης: 150.000€ (τίμημα > αντικειμενική). ΦΜΑ = 150.000€ × 3% = 4.500€.
Απαλλαγή Πρώτης Κατοικίας — Ποιοι Γλιτώνουν τον ΦΜΑ
Υπάρχει απαλλαγή από τον ΦΜΑ για απόκτηση πρώτης κατοικίας, εφόσον πληρούνται όλες οι παρακάτω προϋποθέσεις:
| Προϋπόθεση | Όριο |
|---|---|
| Ο αγοραστής δεν έχει άλλη κατοικία | Ή έχει αλλά δεν επαρκεί για τις ανάγκες της οικογένειας |
| Επιφάνεια κατοικίας (άγαμος) | Έως 120 τ.μ. |
| Επιφάνεια κατοικίας (έγγαμος/τέκνα) | Έως 120 τ.μ. + 25 τ.μ. ανά τέκνο |
| Αξία κτήσης (άγαμος) | Έως 200.000€ |
| Αξία κτήσης (έγγαμος) | Έως 250.000€ (+25.000€ ανά τέκνο) |
Πλήρης Ανάλυση Κόστους — Παράδειγμα 150.000€
| Κατηγορία δαπάνης | Ποσό | Σημείωση |
|---|---|---|
| Τίμημα αγοράς | 150.000€ | |
| Φόρος Μεταβίβασης (3%) | 4.500€ | Μηδέν αν πληροίς τις προϋποθέσεις απαλλαγής |
| Συμβολαιογραφικά έξοδα | ~1.500€–2.000€ | Υπολογίζονται επί της αξίας με συρόμενη κλίμακα |
| Αμοιβή δικηγόρου | ~0,5%–1% | Προαιρετικός αλλά συνιστάται |
| Εγγραφή στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο | ~0,5%–0,6% | Επί της αντικειμενικής αξίας |
| Αμοιβή μεσίτη (αν υπάρχει) | 2%–3% + ΦΠΑ 24% | Καταβάλλεται από αγοραστή ή πωλητή ή και τους δύο |
| ΣΥΝΟΛΟ επιπλέον κόστος | ~7.000€–12.000€ | Χωρίς φόρο μεταβίβασης (με απαλλαγή) |
Ενυπόθηκο Δάνειο — Επιπλέον Κόστη
Αν αγοράζεις με τραπεζικό δάνειο, προσθέτεις:
- Εγγραφή υποθήκης ή προσημείωσης: ~0,6%–0,8% επί του ποσού δανείου
- Εγγραφή στο Κτηματολόγιο: ~0,5% + πάγια τέλη
- Ασφάλιση κατοικίας: υποχρεωτική από την τράπεζα
Αντικειμενική Αξία vs Τίμημα — Ποια Νικάει
Ο ΦΜΑ υπολογίζεται πάντα επί της μεγαλύτερης τιμής: αντικειμενικής αξίας ή συμφωνηθέντος τιμήματος. Αν η αγορά γίνεται σε τιμή κάτω από την αντικειμενική αξία (π.χ. σε διαπραγμάτευση), ο φόρος υπολογίζεται επί της αντικειμενικής — όχι επί του τιμήματος.
Συχνές Ερωτήσεις
Πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου αγοράς. Ο αγοραστής καταβάλλει τον ΦΜΑ στην αρμόδια ΔΟΥ και προσκομίζει το αποδεικτικό στον συμβολαιογράφο.
Αν μέσα σε 5 χρόνια από την αγορά πωλήσεις ή μεταβιβάσεις την κατοικία, ή αν αλλάξεις τη χρήση της (π.χ. τη μισθώσεις), οφείλεις να καταβάλεις τον ΦΜΑ που είχες αποφύγει πλέον της νόμιμης προσαύξησης.
Η εφαρμογή ΦΠΑ 24% σε νέες οικοδομές (που αδειοδοτήθηκαν μετά το 2006) έχει ανασταλεί έως 31/12/2026 βάσει του Ν.5162/2024. Άρα δεν εφαρμόζεται ΦΠΑ σε αγορές κατοικιών προς το παρόν.
Ναι. Από την επόμενη χρονιά ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται και στο νέο ακίνητο. Πρέπει να υποβάλεις δήλωση Ε9 εντός 30 ημερών από τη μεταβίβαση για να αποτυπωθεί το ακίνητο στα στοιχεία σου.
Η γονική παροχή ακινήτου φορολογείται διαφορετικά από αγορά — με αφορολόγητο ποσό 800.000€ ανά γονέα/τέκνο. Δεν ισχύει ο ΦΜΑ 3%, αλλά ο φόρος γονικής παροχής/δωρεάς.
Το άρθρο γράφτηκε από την ομάδα της Nerally — εξειδικευμένοι λογιστές με βαθιά γνώση του ελληνικού φορολογικού και εργατικού δικαίου.